房地合一稅2.0新制簡介

房地合一稅自105年實施以來，實務上常見透過設立營利事業買賣短期持有之房地，或藉公司移轉股權形式轉讓房地避稅，為抑制短期炒作及規避稅捐等情事，財政部修正部分所得稅條文(房地合一2.0)，自110年7月1日起個人及營業事業交易符合規定之房地、預售屋及股權，即適用新制之規定。以下係房地合一2.0之重點說明：

一、 個人

1. 課稅範圍
   110年7月1日起，個人交易下列之所得按新制課稅：
   (1) 105年1月1日以後取得房地。
   (2) 105年1月1日以後取得之房屋使用權。
   (3) 105年1月1日以後取得預售屋。
   (4) 股權交易：直接間接持有境內外營利事業股份>50%，該營利事業持有境內房地佔股權價值比例>50%，交易日前1年內持股過半即適用。上市櫃興櫃股票排除。
2.  稅率
   (1) 境內個人：45%(未滿2年)；35%(超過2年未滿5年)；20%(超過5年未滿10年)；15%(超過10年)。自住房地持有及設籍滿6年，免稅額400萬元，超過之稅率10%。
   (2) 境外個人：45%(未滿2年)；35%(超過2年)。
3. 課稅方式：分離課稅，交易日之次日起30天內申報納稅。

二、營利事業

1. 課稅範圍：與一、個人相同。
2. 稅率
   (1) 境內法人：45%(未滿2年)；35%(超過2年未滿5年)；20%(超過5年以上)。
   (2) 境外法人：45%(未滿2年)；35%(超過2年)。
3. 課稅方式：境內法人於年度所得稅申報時分開計稅，合併報繳。

三、新舊制房地合一差異及對個人與企業之影響

1. 延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間
   抑制短期炒作，針對超過1年未滿5年出售房地產課徵更高的稅率。由1.0舊制的35%~20%，2.0新制提高至45%~35%
2.  營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率。
   1.0舊制均一稅率20%。2.0新制改按持有期間課徵房地合一稅45%~20%。
3. 新增預售屋交易視為房地交易
   1.0舊制預售屋課徵財產交易所得，個人5%~40%稅率、營利事業20%稅率。2.0新制下為改按持有期間課徵房地合一稅45%~15%。未來出售房地持有期間之計算不包含持有預售期間。
4. 符合條件之股份或出資額交易視為房地交易及調降推計費用率
   (1) 1.0舊制：個人及營利事業處分未上市櫃股權買賣所得係課徵基本稅額。個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算。營利事業按12%計算，持有滿3年         以上者，可減半課徵。(轉讓出資額或未經簽證之股票屬財產交易)
   (2) 2.0新制：依股權持有期間課稅稅率為45%~15%。
   (3)推計費用率由5%調降為3%，上限30萬元。
5. 可減除土地漲價總數額設定上限
   為防止利用土增稅與所得稅率差異避稅，2.0新制改以交易當年度公告土地現值扣除前次移轉現值之差額為限，超過部分不得減除。因超過多繳的土增稅可作為費用減除。
6. 盈虧互抵
   2.0新制維持個人交易損失可後抵3年；營利事業依序可後抵10年。